Les avantages de l’investissement Hôtelier
Les formes d’investissement dans l’Hôtellerie
Investir dans un actif immobilier hôtelier nécessite, en cas d’acquisition directe et seul, des moyens financiers très importants, qui rend ce type d’actif inaccessible pour la plupart des investisseurs. Afin de palier à ce besoin de capitaux, plusieurs véhicules d’investissements permettent d’agréger les mises d’investisseurs regroupés, au travers d’un fonds dirigé par des professionnels spécialisés du secteur, chargés de gérer les actifs hôteliers acquis.
Ces véhicules rentrent dans la catégorie du capital investissement ou private equity, c’est-à-dire la prise de participations dans des sociétés non cotées en bourse. En fonction de la société choisie et son objectif, l’argent collecté sert au financement d’un démarrage d’exploitation, du développement et lors d’un projet de transmission/cession.
Pour réaliser un investissement dans le secteur de l’hôtellerie, trois types de fonds de capital investissement sont ouverts aux épargnants :
- Les Club Deal immobilier Hôtelier : Généralement réservés à des investisseurs très avertis, ciblant un unique actif hôtelier. Le ticket d’investissement est souvent important (minimum 100 000 €)
- Les FPCI Hôtel : Dédiés à des investisseurs avertis. Le ticket d’investissement demande des moyens financiers élevés (minimum 100 000 €).
- les FCPR Hôtel : Les fonds communs de placement à risques sont investis en titres d’entreprises non cotées en bourse à hauteur de 50 % minimum.
- les FCPI Hôtel : Les fonds communs de placement dans l’innovation sont investis en titres de sociétés innovantes non cotées en bourse à hauteur de 60 % minimum.
Les FCPI et les FIP sont deux catégories spécifiques de FCPR. Ces fonds sont soumis à l’agrément de l’AMF et doivent être proposés par des sociétés de gestion également agréées par l’AMF.
Quel(s) profil(s) d’investisseurs ?
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PERSONNES PHYSIQUES ET MORALES
Comment investir dans les hôtels ?
L’investissement en hôtel consiste à investir dans un actif immobilier tangible dont l’exploitation est destinée à accueillir des voyageurs en visite touristique ou pour raison professionnelle. Le succès de l’investissement sera étroitement lié à l’emplacement de l’hôtel ainsi qu’aux revenus qu’il parviendra à générer.
Outre la mobilisation d’importants moyens financiers, l’actif hôtelier nécessite une exploitation particulière faisant appel à des métiers spécialisés.
En tant qu’épargnant privé, il est donc primordial d’investir aux côtés de professionnels spécialisés du secteur de l’investissement en hôtel.
Le Cabinet Patrimoine Finances Conseils est un partenaire privilégié des acteurs de l’hospitality en France et de sociétés de gestion dédiées au financement et à l’accompagnement des PME dans l’hôtellerie d’affaires en France et en Europe.
Aujourd’hui, ces sociétés de gestion donnent accès aux épargnants privés au marché immobilier hôtelier, autrefois réservé aux grandes fortunes ou fonds institutionnels.
Il est désormais possible de prendre part à l’achat d’hôtels au sein d’un cadre juridique protecteur et financier précis : l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), garantie en effet le montage du fonds d’investissement et la solidité de la société émettrice.
Il est désormais possible à partir de quelques milliers d’euros de souscription, d’acheter des parts de murs et de fonds d’hôtels à Paris ou en France.
Il est important de noter qu’en contrepartie de l’intérêt que peut procurer ce type de placement (prise de valeur, plus value à terme, avantages fiscaux lors de la revente des parts…), ces placements en hôtel n’offrent pas de garantie en capital et comportent des risques d’illiquidité des parts.
En fonction des objectifs et du profil de risque préalablement validés avec notre Cabinet, des offres d’investissement en hôtel pourront vous correspondre.
La prise de participation en parts d’hôtel répond notamment aux objectifs suivants : diversifier son patrimoine, dynamiser le rendement, placer une partie de son épargne, destiner à un remploi de produit de cession d’entreprise (150-0 B ter).
Stratégies des fonds d’investissement spécialisés dans les hôtels
Chaque fonds d’investissement spécialisé dans des actifs hôteliers met en place une stratégie d’investissement :
- Une participation unique (1 seul Hôtel) ou plurielles (une dizaine de participations dans le même fonds d’investissement)
- Des zones géographiques unique (Paris ou Ile de France) ou multiples (Paris, Ile de France, métropoles françaises, Europe)
- La stratégie doit également répondre à des prérogatives juridiques, notamment de l’AMF ou des véhicules d’investissement choisis pour monter l’opération : FCPR, FPCI, FCPI ou Club Deal immobilier.
Risques et Avertissements de l’investissement Hôtelier
En contrepartie d’un rendement potentiel important et d’une valorisation de l’actif hôtelier permettant une revente avec plus value substantielle, le placement doit demeurer un placement de diversification patrimoniale, entre 5 à 10 % de vos actifs.
Risque de non liquidité
Si vous souhaitez récupérer votre argent, il est impossible d’obtenir le rachat de vos parts de FCPR pendant la durée de vie du fonds (qui peut aller jusqu’à 10 ans, voire plus), même au-delà du délai « fiscal » de 5 ans (durée minimale prévue pour bénéficier des avantages fiscaux). Pour racheter vos parts, vous devez donc attendre la dissolution du fonds, qui a lieu après une phase de « désinvestissement » (revente des actions des sociétés) qui peut prendre plusieurs années.
Risque de perte en capital
FCPI et FCPR sont des placements à risque, dont les rendements et les performances ne sont pas assurés. Il faut garder à l’esprit que le capital investi peut être perdu à tout moment. L’idéal est que ces placements représentent entre 5 à 10 % de vos actifs.
Ces deux produits financiers s’adressent à des investisseurs avertis. Pour avoir droit aux avantages fiscaux, il convient de respecter des conditions. Pour le FCPI par exemple, il faut conserver ses parts pendant 5 ans. Autre risque : la durée de vie. Avant le cap des cinq ans, il est difficile de revendre ses parts.
Risque lié à la valorisation des titres en portefeuille
La valorisation des titres non cotés détenus par le fonds est basée sur la valeur actuelle de ces titres. Ainsi, cette valorisation peut ne pas refléter le prix reçu en contrepartie d’une cession ultérieure desdits titres.
Avant de vous engager, notre Cabinet est en charge de vous adresser une notice présentant l’ensemble des facteurs de risque. Ils sont présentés dans le Document d’Information Clé pour l’Investisseur (DICI) et sont décrits dans le règlement pour les FCPR.
Définition du FCPR
Le FCPR (Fonds Commun de Placement à Risque) fait partie de la catégorie des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM), c’est-à-dire qu’il s’agit d’un fonds de placement collectif à risque.
Investissant directement au capital de sociétés non côtées en bourse, ces fonds de capital-investissement, également appelé private equity, doivent être composé au minimum de 50% de titres de sociétés non cotées en bourse ou de sociétés à responsabilité limitée.
A noter que d’autres fonds de capital-investissement existent comme les FIP et les FCPI.
Le FCPR est un véhicule d’investissement, créé et géré par des organismes experts en investissements ou sociétés de gestion de portefeuilles.
La souscription de FCPR peut se faire :
- en direct : l’investisseur détiendra en nom propre une part du véhicule FCPR,
- via une assurance-vie ou un contrat de capitalisation,
- via un PEA,
- via un compte titre.
Un FCPR présente un risque de perte en capital (totale ou partielle) et en contrepartie un fort potentiel de rendement. Ce type de fonds est donc destiné aux investisseurs avertis ou n’ayant pas de crainte quant au risque de perte en capital. L’indicateur de risque d’un FCPR sur une échelle de 1 à 7 (7 étant très risqué), se situe entre 6 et 7.
Les fonds sont bloqués pendant la durée de vie du fonds, généralement compris entre 6 et 10 ans. Sauf autorisation de sortie exceptionnelle, l’investisseur doit attendre que le fonds soit dissous pour récupérer son investissement initial. Aussi, un FCPR présente un risque lié à la valorisation, estimée par la société de gestion, des titres en portefeuille.
Les objectifs du FCPR
Non garanti en capital et lié à des risques multiples, la souscription à un FCPR doit être réservé à la diversification de patrimoine.
Les épargnants avertis seront sensibles au FCPR pour :
- Le potentiel de valorisation et de plus value substantielle
- La participation au financement de l’économie réelle, de besoins futurs et d’innovations, c’est à dire l’accompagnement des PME qui ont un besoin de financement en fonds propres pour les aider dans leur création, croissance, transmission ou lorsqu’elles rencontrent des difficultés.
En France, le capital investissement finance près de 3000 entreprises, ce qui représente une activité professionnelle dont bénéficient directement plus de 80.000 salariés.
De nombreux secteurs économiques porteurs font appel aux fonds de capital-investissement. Parmis eux, nous pouvons citer les énergies renouvelables, les biotechs, ou l’immobilier qui utilisent les FCPR pour trouver des financements.
Le Cabinet Patrimoine Finances Conseils saura vous proposer une sélection de FCPR.
Le Fonctionnement du FCPR
Composé de différentes périodes successives, le cycle de vie du FCPR est le suivant :
- Période de souscription : les fonds sont ouverts à la souscription durant une période limitée. Au-delà il n’est plus possible d’investir dans le FCPR. Cette durée varie d’un FCPR à l’autre (période précisée dans le document d’information du fonds).
- Période d’investissement : la société de gestion recherche et sélectionne selon son cahier des charges, des entreprises dans lesquelles investir (appelées aussi participations).
- Pré liquidation : c’est la première phase de liquidation du fonds, le début des cessions des participations et des premières distributions. La société de gestion ne peut pas investir dans de nouvelles participations mais elle peut faire des investissements complémentaires dans les entreprises déjà en portefeuille.
- Dissolution : fin du FCPR, ouverture de la liquidation.
- Liquidation : liquidation des dernières participations en portefeuille, remboursement des investisseurs et partage entre les investisseurs des éventuelles plus-values réalisées. La liquidation intervient à la fin de la durée de vie du FCPR (durée fixée par le règlement et varie entre 6 et 10 ans).
Les avantages du placement FCPR
La diversification de patrimoine du FCPR offre à l’épargnant un certain nombre d’avantages :
- Un portefeuille diversifié de valeurs mobilières prometteuses,
- La mutualisation des capitaux qui permet d’investir pour de faibles montants,
- Diversifier les placements sur du long terme,
- Une fiscalité avantageuse : exonération d’impôt sur le revenu et exonération totale sur les plus-values sous certaines conditions,
- Bénéficier d’un fort potentiel de rendement.
Fiscalité du FCPR
En contrepartie du risque accepté ainsi que de la période de blocage des parts, les épargnants bénéficient d’exonérations fiscales :
- Exonération d’impôt sur le revenu sur les produits éventuellement distribués, sous condition d’une durée de détention minimale des parts de 5 années à partir de la date de souscription
- Exonération d’impôt sur le revenu sur l’éventuelle plus-value lors de la cession des parts.
La sortie anticipée est autorisée dans les cas suivants : décès, invalidité, licenciement, départ à la retraite du souscripteur ou du conjoint.
Dans ces cas, l’exonération d’impôt sur le revenu est maintenue en cas de cession avant la période d’engagement de 5 ans. Hormis ces cas exceptionnels, la cession intervenant avant la période d’engagement, les plus-values sont imposables.